Rozdział 10. Kredyt budowlany.

Pojęcie kredytu budowlanego rozumiane jest potocznie jak kredyt służący sfinansowaniu budowy domu, jednak jego właściwa nazwa w terminologii bankowej to kredyt budowlano-hipoteczny. Niekiedy też określa się go mianem kredytu mieszkaniowego przeznaczonego na budowę domu W odróżnieniu od kredytu hipotecznego –mimo ich podobnej konstrukcji –jego celem nie jest zakup nieruchomości.

Występując o kredyt budowlany, wnioskodawca (przyszły inwestor) wśród dokumentów składanych w banku musi przedłożyć pozwolenie na budowę, którego wydanie może nastąpić gdy jest się właścicielem działki budowlanej. Procedura ubiegania się o kredyt budowlany wygląda bardzo podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego. Bank w pierwszej kolejności zbada zdolność kredytową wnioskodawcy oraz jego wiarygodność finansową. Wkład własny na realizację inwestycji nie zawsze będzie bezwzględnie wymagany, jednak w tym przypadku bank zażąda od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia, którym może być ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Spłata części kredytu odpowiadającej wyznaczonemu przez bank poziomowi minimalnego wkładu własnego spowoduje zaprzestanie naliczania składki na ten rodzaj ubezpieczenia.

Dokumenty składane na etapie ubiegania się o kredyt.

Wśród dokumentów służących przeprowadzeniu oceny zdolności kredytowej wnioskodawcy bank zażąda zaświadczenia pracodawcy o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanych z tego tytułu dochodów w okresie kilku miesięcy, lub – jeżeli wnioskodawca prowadzi własną działalność gospodarczą – zeznań rocznych PIT za ostatnie lata oraz dokumentów potwierdzających, że jest on właścicielem firmy.

Kolejną grupę dokumentów przedkładanych w banku przy ubieganiu się przez wnioskodawcę o kredyt na budowę domu stanowią dokumenty związane z nieruchomością, takie jak akt notarialny nabycia działki, odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, projekt techniczny oraz kosztorys prac budowlanych (najczęściej zatwierdzony przez kierownika budowy sprawującego nadzór nad jej prawidłowym przebiegiem, w zgodzie z kanonami sztuki budowlanej). Jeśli budowę domu będzie prowadził deweloper, bank zazwyczaj prosi o okazanie umowy z deweloperem oraz dokumentów rejestrowych firmy deweloperskiej, takich jak odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub jej wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej.

Dokumenty składane na etapie realizacji inwestycji.

Często inwestor decyduje się na budowę domu mniej kosztownym systemem gospodarczym, ponieważ marże pobierane przez deweloperów sięgają nawet 30–50% wartości inwestycji. W takiej sytuacji inwestor zatrudnia drobnych rzemieślników do wykonania poszczególnych prac, samodzielnie kupuje materiały, a niekiedy też uczestniczy w pracach, w ten sposób obniżając koszty robocizny. Przy realizacji inwestycji systemem gospodarczym konieczne będzie przedstawienie bankowi zatwierdzonego projektu budowlanego oraz pełnego kosztorysu inwestycji. Dla niedoświadczonego inwestora sporą trudność może stanowić poprawne oszacowanie wysokości kredytu, który pozwoli na pełne zrealizowanie inwestycji. Często dochodzi do niedoszacowania wielkości niezbędnych nakładów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia nieoczekiwanych wydatków lub nieoczekiwanej, gwałtownej zmiany ceny materiałów budowlanych. Dlatego też zaleca się zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie, by uniknąć konieczności ponownego przechodzenia procedury związanej z udzieleniem kredytu, którą bank zapewne przeprowadzi, choćby w związku z ponowną oceną zdolności kredytowej wnioskodawcy, oraz kosztów związanych ze sporządzeniem aneksu do umowy przyznającego wyższy kredyt.

Wypłata kredytu budowlanego w transzach.

W odróżnieniu od kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, kiedy to całość kredytu jest często udostępniana jednorazowo, w przypadku kredytu budowlano-hipotecznego banki dokonują wypłat kwoty kredytu w transzach. Wypłata każdej kolejnej transzy kredytu następuje po udokumentowaniu postępów w realizacji budowy. Postęp budowy zgodnie z przedstawionym harmonogramem potwierdza przedstawiciel banku lub osoba działająca w jego imieniu na podstawie przeprowadzonej wizyty na placu budowy. Koszt takiej inspekcji, kształtujący się w granicach od kilkudziesięciu do kilkuset złotych, ponosi zazwyczaj inwestor. W wielu przypadkach banku nie będą interesować faktury związane z wydatkami na budowę nieruchomości, lecz rzeczywisty postęp prac. Dokumentację niezbędną do uruchomienia kolejnej transzy kredytu często uzupełnia się o wpisy w dzienniku budowy pochodzące od wykonawców poszczególnych etapów prac i kierownika budowy.

W przypadku kredytu zaciągniętego w walucie obcej, wysokość transzy do wypłaty będzie przeliczona po aktualnym kursie waluty kredytu wobec złotego polskiego. W przypadku znacznych wahań kursowych kwota transzy może istotnie odbiegać od wcześniejszych przewidywań. W rezultacie możemy uzyskać znacznie mniejszą kwotę niż zakładaliśmy.

Określenie czasu realizacji inwestycji.

Warunki przyznania kredytu budowlanego będą określać czas trwania budowy. W tym terminie bank będzie oczekiwał zakończenia prac budowlanych. Niewywiązanie się z zakończenia prac w terminie najczęściej będzie skutkować płatnym aneksowaniem umowy. Warto więc maksymalnie go wydłużyć, by ustrzec się przed niespodziewanymi zdarzeniami, takimi jak długa, mroźna zima czy nierzetelność terminowa wykonawców.

Karencja w spłacie kredytu budowlanego.

Inwestorzy ubiegający się o kredyt budowlany na budowę domu zazwyczaj są zainteresowani odroczeniem płatności pierwszych rat kredytu do czasu ukończenia inwestycji. Chcieliby zachować maksymalnie dużo pieniędzy do zamknięcia procesu inwestycyjnego, by nie być zmuszonym iść na kompromisy co do wyboru, przykładowo, lepszych gatunkowo materiałów wykończeniowych. Banki zazwyczaj godzą się na karencję w spłacie kredytu. W okresie karencji kredytobiorca spłaca jedynie odsetki od kredytu, a pełne raty obejmujące także ratę kapitałową zaczyna spłacać po wypłacie ostatniej transzy kredytu. Zazwyczaj karencji udziela się na okres 24 miesięcy i w tym okresie kredytobiorca może odczuć pewną ulgę w spłacie kapitału. Należy mieć jednakże świadomość także tego, że przy długim okresie kredytowania i ratach stałych te oszczędności nie są aż tak duże, jak można by oczekiwać, ponieważ część odsetkowa stanowi znaczącą część (ok. 3/4 kwoty całej raty przy kredycie zaciągniętym na 30 lat) całej raty kapitałowo-odsetkowej.

Zabezpieczenie spłaty kredytu budowlanego.

Stosowanym przez banki zabezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe płacone do momentu uzyskania prawomocnego wpisu do hipoteki po zakończeniu budowy i oddaniu nieruchomości do użytkowania. Nie są wymagane żadne dodatkowe zabezpieczenia. Zdecydowana większość banków w formie ubezpieczenia pomostowego pobiera podwyższone o 1 pkt. proc. oprocentowanie kredytu.