« Powrót

Rozdział 5. Prawo budowlane



Obowiązujące w Polsce prawo budowlane zostało uregulowane w kilku ustawach oraz kilkunastu rozporządzeniach. Do najważniejszych aktów prawnych rangi ustawowej należy zaliczyć: ustawę Prawo budowlane[1] , ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[2] , ustawę o gospodarce nieruchomościami[3] , ustawę Prawo ochrony środowiska[4] , ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne[5] . Jednak głównym aktem prawnym normującym proces budowlany jest ustawa Prawo budowlane (dalej „pr.b.”). Reguluje ona działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Ponadto w powyższym zakresie określa zasady działania organów administracji publicznej.

Polski proces budowlany należy niewątpliwie do jednego z najbardziej skomplikowanych i sformalizowanych w całej Unii Europejskiej. Związane jest to przede wszystkim z koniecznością opracowania szczegółowej dokumentacji budowlanej oraz z uzyskaniem wielu pozwoleń. Z tego powodu dla przedstawicieli sektora kreatywnego niezbędna jest znajomość podstawowej terminologii z zakresu prawa budowlanego.

Prawo budowlane należy do gałęzi materialnego prawa administracyjnego, którego zadaniem jest ochrona istotnych wartości, które ustawodawca uznał za szczególnie ważne ze względu na dobro wspólne, np. ochrona zdrowia i życia obywateli, bezpieczeństwo, ochrona środowiska czy ochrona własności[6] . Materialne prawo administracyjne stanowi obszerny zespół norm obejmujący konkretne uprawnienia powstające na mocy prawa (np. ustawy) albo w drodze tzw. konkretyzacji prawa. Polega ona na wydawaniu przez odpowiedni organ administracji publicznej aktu administracyjnego precyzującego obowiązki i uprawnienia określonego adresata[7] . I tak np.: decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy albo decyzja zezwalająca na użytkowanie budynku.

Niniejsza część poświęcona prawu budowlanemu ma na celu przedstawienie jego podstawowych instytucji, które mogą być przydatne dla przemysłów kreatywnych, w szczególności dla obszaru dotyczącego architektury.

Ustawa Prawo budowlane zawiera szereg definicji, które są ściśle związane z procesem budowlanym. Definicje zostały uregulowane w art. 3 pr.b. Zapoznanie się z ustawowymi definicjami jest niezbędne do sprawnego poruszania się po tej ustawie oraz do prawidłowego zinterpretowania i zrozumienia przepisów.

Najszersza jest definicja obiektu budowlanego. Przez obiekt budowlany należy rozumieć:
a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
c) obiekt małej architektury.

Z kolei budynkiem jest obiekt budowlany, który:
a) jest trwale związany z gruntem,
b) jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,
c) posiada fundamenty i dach.

Budynek mieszkalny jednorodzinny jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, obiekty sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Zdaniem Z. Niewiadomskiego definicja budowli oparta jest na połączeniu definicji negatywnej i przykładowym wyliczeniu w formie katalogu otwartego[8] . Stosowanie definicji negatywnych polega na wskazywaniu podmiotów wyłączonych z jej zakresu podmiotowego.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Obiektami małej architektury są niewielkie obiekty, w szczególności:
a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Tymczasowy obiekt budowlany to obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

Budowa została zdefiniowana przez ustawodawcę jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

Przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Z kolei przebudowę stanowi wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem tych charakterystycznych, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Remontem jest natomiast wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym.

Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Jednym z najważniejszych dokumentów w procesie budowlanym jest pozwolenie na budowę. Ustawodawca wyjaśnił, że pozwolenie na budowę stanowi decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

Obszar oddziaływania obiektu jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Należy podkreślić, iż prawidłowe ustalenie obszaru oddziaływania danego obiektu ma istotne znaczenie dla ustalenia stron postępowania administracyjnego oraz osób trzecich, które znajdują się w zasięgu oddziaływania tego obiektu. Obszar oddziaływania obiektu może dotyczyć konkretnej działki, na której jest realizowana inwestycja budowlana, albo wykraczać poza tę działkę.

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie
Ustawa Prawo budowlane reguluje szereg funkcji technicznych w procesie budowlanym. Istotą samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie jest zapewnienie konieczności fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązywania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno-organizacyjnych.

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie obejmują w szczególności:
1) projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego,
2) kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi,
3) kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzór i kontrolę techniczną wytwarzania tych elementów,
4) wykonywanie nadzoru inwestorskiego,
5) sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych,
6) rzeczoznawstwo budowlane.
Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie mogą wykonywać osoby, które legitymują się odpowiednim wykształceniem technicznym oraz praktyką zawodową. Funkcje techniczne dostosowane są do rodzaju oraz stopnia skomplikowania danej działalności. Stosowne uprawnienia budowlane nadawane są przez właściwy organ samorządu zawodowego (izby architektów, inżynierów budownictwa, urbanistów).

Uprawnienia budowlane udzielane są do projektowania oraz do kierowania robotami budowlanymi. Określa się w nich specjalność oraz ewentualną specjalizację techniczno-budowlaną, a także zakres prac projektowych lub robót budowlanych objętych danym uprawnieniem. Warto zauważyć, iż uprawnienia budowlane udzielane są w specjalnościach:
1) architektonicznej,
2) konstrukcyjno-budowlanej,
3) drogowej,
4) mostowej,
5) kolejowej,
6) wyburzeniowej,
7) telekomunikacyjnej,
8) instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
9) instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych.

W ramach poszczególnych specjalności mogą być wyodrębnione węższe specjalizacje techniczno-budowlane. Uprawnienia budowlane przyznawane są bez ograniczeń lub w ograniczonym zakresie.

Dla przemysłu kreatywnego związanego z architekturą istotne jest, iż uzyskanie uprawnień budowlanych w specjalności architektonicznej wymaga:
1) do projektowania bez ograniczeń i sprawdzania projektów architektoniczno-budowlanych:
a) ukończenia studiów magisterskich, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym, na kierunku odpowiednim dla danej specjalności,
b) odbycia dwuletniej praktyki przy sporządzaniu projektów,
c) odbycia rocznej praktyki na budowie;
2) natomiast do projektowania w ograniczonym zakresie:
a) ukończenia wyższych studiów zawodowych, w rozumieniu przepisów o wyższych szkołach zawodowych, na kierunku odpowiednim dla danej specjalności lub ukończenia studiów magisterskich, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym, na kierunku pokrewnym dla danej specjalności,
b) odbycia dwuletniej praktyki przy sporządzaniu projektów,
c) odbycia rocznej praktyki na budowie.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego

W procesie budowlanym kluczową rolę odgrywają organy administracji architektoniczno-budowlanej. Aby zrozumieć przepisy dotyczące funkcjonowania tych organów, niezbędne jest zapoznanie się z ustrojem ich i nadzoru budowlanego.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz organy nadzoru budowlanego realizują swoje uprawnienia w trybie przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego[9] . Oznacza to, iż wydawane przez organy administracji architektoniczno-budowlanej decyzje i postanowienia podlegają sądowej kontroli wykonywania administracji publicznej sprawowanej przez sądy administracyjne[10] .

Zgodnie z art. 80 ust. 1 pr.b. zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują:
1) starostowie,
2) wojewodowie,
3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Natomiast zadania nadzoru budowlanego wykonują organy:
1) powiatowy inspektor nadzoru budowlanego,
2) wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego,
3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Administrację architektoniczno-budowlaną i nadzór budowlany w dziedzinie górnictwa określają przepisy ustawy Prawo geologiczne i górnicze[11] .

Warto wskazać, że do obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy:
1) nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności:
a) zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,
b) warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych,
c) zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej,
d) właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
e) stosowania wyrobów budowlanych;
2) wydawanie decyzji administracyjnych w sprawach określonych w ustawie Prawo budowlane.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego mogą kontrolować posiadanie przez osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie uprawnień do ich pełnienia. Ponadto w celu wykonywania ustawowych obowiązków organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego, jak również na teren budowy lub zakładu pracy.

Co do zasady organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji jest starosta.
Wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej wyższego stopnia w stosunku do starosty oraz organem pierwszej instancji w sprawach obiektów i robót budowlanych:
1) usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego,
2) hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi,
3) dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek,
4) usytuowanych na obszarze kolejowym,
5) lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,
6) usytuowanych na terenach zamkniętych.

Do zadań organów nadzoru budowlanego należy:
1) kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego,
2) kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej,
3) badanie przyczyn powstawania katastrof budowlanych,
4) współdziałanie z organami kontroli państwowej.

Ponadto organy nadzoru budowlanego są obowiązane do:
1) bezzwłocznego przesyłania organom administracji architektoniczno-budowlanej kopii decyzji i postanowień wynikających z przepisów prawa budowlanego,
2) prowadzenia ewidencji decyzji, postanowień i zgłoszeń,
3) prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych,
4) prowadzenia ewidencji zawiadomień o kontrolach.

Zgodnie z art. 84a ust. 1 pr.b. kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego obejmuje:
1) kontrolę zgodności wykonywania robót budowlanych z przepisami prawa budowlanego, projektem budowlanym i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę,
2) sprawdzanie posiadania przez osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie właściwych uprawnień do ich pełnienia,
3) sprawdzanie dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych.

Kontrolę działalności organów administracji architektoniczno-budowlanej wykonują Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego oraz wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego, który wykonuje tę kontrolę w stosunku do starosty.

Uczestnicy procesu budowlanego.
W ustawie Prawo budowlane został określony katalog uczestników procesu budowlanego. Zalicza się do nich:
a) inwestora,
b) inspektora nadzoru inwestorskiego,
c) projektanta,
d) kierownika budowy lub kierownika robót.

Ponadto do tzw. pozaustawowych uczestników procesu budowlanego należą także właściciel oraz zarządca obiektu budowlanego, którzy występują w postępowaniu administracyjnym na etapie użytkowania obiektu budowlanego[12] . Na każdego z uczestników procesu ustawodawca nałożył prawa i obowiązki.

W doktrynie prawa dokonano podziału uczestników procesu budowlanego ze względu na charakter ponoszonej odpowiedzialności na:
a) uczestników bezpośrednich, do których zaliczono inwestora, właściciela oraz zarządcę obiektu budowlanego,
b) pośrednich, do których zaliczają się projektant, kierownik budowy lub kierownik robót, inspektor nadzoru inwestorskiego[13] .

W procesie budowlanym najważniejszą rolę odgrywa inwestor. Może nim być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Ważne jest natomiast, aby inwestor dysponował nieruchomością na cele budowlane. Od niego zależy, jaki obiekt zostanie wybudowany, w jakim miejscu oraz do jakich celów będzie przeznaczony. Do roli inwestora należy zatem kompleksowe zorganizowanie procesu budowy, jej sfinansowanie oraz przede wszystkim zapewnienie:
1) opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
4) wykonania i odbioru robót budowlanych,
5) w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi – nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych.

Inwestor powinien zadbać, aby wszystkie powyższe zadania były wykonywane przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Ponadto, jeżeli uzna to za konieczne, może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, a także może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Warto także zauważyć, iż inwestor może ustanowić tzw. inwestora zastępczego. Jego zadaniem jest zorganizowanie procesu budowlanego w imieniu inwestora. Inwestor zastępczy wszystkie czynności podejmuje na ryzyko inwestora, który zlecił mu zastępstwo.

Zadaniem projektanta jest opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach[14] , lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a ustawy o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej[15] , wymaganiami ustawy Prawo budowlane, a także zasadami i przepisami wiedzy technicznej.

Ponadto do obowiązków projektanta należy:
a) zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego,
b) sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
c) uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów,
d) wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań,
e) sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o wyrobach budowlanych[16] .

Na żądanie inwestora lub właściwego organu projektant zobowiązany jest sprawować nadzór autorski w zakresie stwierdzania w toku wykonywanych robót budowlanych zgodności realizacji z projektem budowlanym. Ponadto projektant zobligowany jest uzgadniać możliwość wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, które zostaną zgłoszone przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Na projektancie ciąży obowiązek sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub przez rzeczoznawcę budowlanego. Obowiązek ten jest wyłączony, gdy stanowią tak przepisy szczególne, a także w razie opracowywania projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, np.: budynków mieszkalnych jednorodzinnych, niewielkich obiektów gospodarczych, inwentarskich i składowych.

Należy podkreślić, iż do projektu budowlanego projektant zobowiązany jest dołączyć oświadczenie o sporządzeniu go zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Poza powyższymi obowiązkami projektantowi przysługują także pewne uprawnienia. W trakcie realizacji budowy ma on prawo wstępu na jej teren i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji. Ponadto projektant może żądać wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania robót niezgodnie z projektem.

Zadaniem kierownika budowy jest kompleksowe zorganizowanie robót budowlanych oraz zapewnienie prawidłowości ich wykonywania. Kierownik budowy powinien zostać obligatoryjnie ustanowiony w przypadku wykonywania tych robót budowlanych, do których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ustawodawca nałożył na kierownika budowy szereg obowiązków. Jest on zobowiązany sporządzić lub zapewnić sporządzenie, jeszcze przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Plan powinien być opracowany z uwzględnieniem specyfiki obiektu budowlanego oraz warunków prowadzenia robót budowlanych. Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie sporządza się, jeżeli m.in. przewidywane roboty budowlane mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników lub pracochłonność planowanych robót będzie przekraczać 500 osobodni.

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy (kierownika robót) należy zaliczyć:
1) protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego,
2) prowadzenie szczegółowej dokumentacji budowy,
3) zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy,
4) koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
5) podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym,
6) wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu,
7) zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem,
8) realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,
9) zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru,
10) przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego,
11) zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad,
12) przekazanie inwestorowi oświadczenia:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

W celu prawidłowego wykonywania powyższych obowiązków kierownik budowy ma prawo występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy. Ponadto kierownik budowy może ustosunkować się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

Ustawodawca zakazał łączenia funkcji kierownika budowy (kierownika robót) i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Zadaniem inspektora nadzoru inwestorskiego jest reprezentowanie inwestora na budowie. Inspektor ten powinien przede wszystkim nadzorować przebieg procesu budowlanego pod względem jego prawidłowości. Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego będzie celowe wówczas, gdy inwestor nie będzie miał odpowiedniej wiedzy merytorycznej do kontrolowania procesu budowlanego. Nie ma przeszkód, aby inwestor ustanowił kilku inspektorów nadzoru inwestorskiego z zakresu różnych specjalności techniczno-budowlanych. Inwestor powinien wówczas powierzyć jednemu z inspektorów nadzoru inwestorskiego funkcję koordynatora czynności na budowie. Ustanowienie kilku inspektorów nadzoru inwestorskiego będzie uzasadnione wtedy, gdy inwestycja budowlana będzie wymagała wiedzy z zakresu różnych specjalności techniczno-budowlanych.

Warto zauważyć, że w decyzji o pozwoleniu na budowę może zostać nałożony na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
1) reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
2) sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie,
3) sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
4) potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

W toku procesu budowlanego inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo wydawać kierownikowi budowy lub robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych. Ponadto inspektor nadzoru inwestorskiego może żądać od kierownika budowy lub robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Przypisy
Bibliografia
Lista publikacji dotycząca tematyki artykułu
1. R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane, Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2006.
2. S. Jędrzejewski, Proces budowlany: zagadnienia administracyjno-prawne, Oficyna Wydawnicza „Branta”, Bydgoszcz 1995.
3. H. Kisilowska, D. Sypniewski, Prawo budowlane, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2012.
4. Z. Leoński, M. Szewczyk, Zasady prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego, Oficyna Wydawnicza „Branta”, Bydgoszcz–Poznań 2002.
5. M. Możdżeń-Marcinkowski, Wstęp do prawa administracyjnego ogólnego, Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2009.

Lista adresów internetowych dotycząca tematyki artykułu [odczyt z 15.10.2013].
1. www.gunb.gov.pl – Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Na stronie można zapoznać się z informacjami dotyczącymi ustroju organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, ich uprawnieniami i obowiązkami. Ponadto na stronie znajduje się krajowy wykaz zakwestionowanych wyrobów budowlanych.
2. www.transport.gov.pl – Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Na stronie można znaleźć informacje dotyczące gospodarki nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego, wyrobów budowlanych.
3. www.piib.org.pl – Polska Izba Inżynierów Budownictwa. Na stronie zostały zamieszczone akty prawne dotyczące szeroko rozumianego prawa budowlanego oraz przepisy regulujące uzyskiwanie uprawnień budowlanych.
4. www.izbaarchitektow.pl – Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej. Na stronie zostały zamieszczone regulacje prawne dotyczące uzyskiwania uprawnień budowlanych w specjalności architektonicznej.
5. www.izbaurbanistow.pl – Krajowa Izba Urbanistów. Na stronie znajdują się aktualne przepisy związane z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym.