« Powrót

Podrozdział 1. Procedura przeprowadzania robót budowlanych



Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych

Należy wyraźnie podkreślić, że roboty budowlane mogą być rozpoczęte dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 16 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego[1] decyzjami ostatecznymi są decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, co do zasady wymagane jest uzyskanie pozwolenia w zakresie prowadzenia budowy, odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego. Ponadto pozwolenie wymagane jest do prowadzenia prac polegających na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego[2] .

W postępowaniu administracyjnym stronami w sprawie pozwolenia na budowę są:
a) inwestor,
b) właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania.

W szczególnych przypadkach na prawach strony mogą uczestniczyć organizacje ekologiczne. Jest to dopuszczalne wówczas, gdy sprawa dotyczy postępowania, w którym wymagany jest udział społeczeństwa zgodnie z przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko[3] .

W art. 29 pr.b. ustawodawca przewidział szereg wyjątków, w których odstąpiono od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Artykuł ten zawiera zamknięty katalog obiektów i robót budowlanych, które zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. W doktrynie przyjmuje się, że z uwagi na to, iż przepis ten zawiera wyjątki od zasady ogólnej, nie jest dopuszczalne stosowanie wykładni rozszerzającej[4] . W przypadkach określonych w art. 29 pr.b. w większości wystarczające jest dokonanie zgłoszenia budowy lub robót budowlanych.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
b) płyt do składowania obornika,
c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,
d) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m,
e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2;
2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
3) indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
4) altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;
5) wiat przystankowych i peronowych;
6) budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei;
7) wolno stojących kabin telefonicznych, szaf i słupków telekomunikacyjnych;
8) parkometrów z własnym zasilaniem;
9) boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji;
10) miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;
11) zatok parkingowych na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych;
12) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
13) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa;
14) obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
15) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m2;
16) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do:
a) cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,
b) uprawiania wędkarstwa,
c) rekreacji;
17) opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;
18) pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
19) instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
20) przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
21) telekomunikacyjnych linii kablowych;
22) kanalizacji kablowej;
23) urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:
a) posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód podziemnych,
b) punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych,
c) piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł;
24) obiektów małej architektury;
25) ogrodzeń;
26) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;
27) tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;
28) znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;
29) instalacji telekomunikacyjnych w obrębie budynków będących w użytkowaniu.

Ponadto pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych, polegających na:
1) remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków;
2) dociepleniu budynków o wysokości do 12 m;
3) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;
4) instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
5) wykonywaniu urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, z wyjątkiem:
a) ziemnych stawów hodowlanych,
b) urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
6) wykonywaniu ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50 m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych;
7) przebudowie sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
8) przebudowie dróg, torów i urządzeń kolejowych;
9) budowie kanałów technologicznych, w rozumieniu art. 4 pkt 15a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115, z późn. zm.), w pasie drogowym w ramach przebudowy tej drogi;
10) wykonywaniu podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu;
11) instalowaniu krat na obiektach budowlanych;
12) instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych;
13) montażu wolno stojących kolektorów słonecznych;
14) instalowaniu kabli telekomunikacyjnych w kanalizacji kablowej.

Należy zauważyć, że zawsze pozwolenia na budowę wymagają te przedsięwzięcia, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko, oraz działania wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

W art. 30 ust. 7 pr.b. ustawodawca przewidział możliwość nałożenia przez właściwy organ, w drodze decyzji, obowiązku uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Art. 30 ust. 1 pr.b. określa przypadki, w których należy dokonać zgłoszenia właściwemu organowi budowy lub wykonywania robót budowlanych. Przykładowo warto wiedzieć, iż zgłoszenia wymaga budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m. Zgłoszenia wymaga także: wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:
a) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych.
Ponadto zgłoszeniu wymaga budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

W zgłoszeniu należy określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Należy obligatoryjnie dołączyć do niego oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. Do zgłoszenia należy dołączyć też odpowiednie szkice lub rysunki oraz pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przez odrębne przepisy.

Trzeba pamiętać, iż zgłoszenie powinno być dokonane jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Ustawodawca określił także przypadki, w których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na prowadzenie robót rozbiórkowych. W myśl art. 31 ust. 1 pr.b. pozwolenia nie wymaga rozbiórka:
1) budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską – o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości;
2) obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.

Rozbiórkę obiektów budowlanych także należy zgłosić właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie powinno nastąpić przed rozpoczęciem robót. Należy określić w nim rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót. Rozbiórka obiektu budowlanego może być wszczęta, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia rozbiórki.

W szczególnych przypadkach organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Może to zrobić, jeżeli rozbiórka:
a) może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska,
b) wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką.

Wyjątkowo roboty zabezpieczające i rozbiórkowe mogą być prowadzone jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Niemniej jednak rozpoczęcie powyższych robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub dokonania zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego.

Projekt budowlany
Projekt budowlany stanowi główny dokument, który jest dołączany do wniosku o pozwolenie na budowę. Projekt ten powinien odpowiadać wymaganiom określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej[5] , jeżeli jest ono wymagane. Zakres oraz treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Ponadto projekt powinien być sporządzony przez osobę, która legitymuje się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor, który spełnia warunki do uzyskania takiego pozwolenia, może zażądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W takim przypadku właściwy organ powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż przez rok. W doktrynie słusznie zauważono, że pomimo zatwierdzenia projektu budowlanego w odrębnej decyzji zawsze stanowi on element decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę[6] .

Art. 34 ust. 3 p.br. normuje, że projekt budowlany powinien zawierać:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych;
3) stosownie do potrzeb:
a) z zastrzeżeniem art. 33 ust. 2 pkt 6, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
b) oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
4) w zależności od potrzeb – wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Zakres i formę projektu budowlanego określa rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego[7] . Zgodnie z nim projekt budowlany powinien zostać sporządzony w czytelnej technice graficznej oraz być oprawiony w okładkę przystosowaną do formatu A4, w sposób uniemożliwiający dekompletację projektu. Projekt budowlany należy opracować w języku polskim, stosując zasady wymiarowania oraz oznaczenia graficzne i literowe określone w Polskich Normach wymienionych w załączniku do rozporządzenia lub inne objaśnione w legendzie. Projekt budowlany sporządza się w czterech egzemplarzach z przeznaczeniem: jeden egzemplarz do archiwum właściwego organu nadzoru budowlanego, jeden egzemplarz dla organu wydającego pozwolenie na budowę i dwa egzemplarze dla inwestora.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać część opisową oraz część rysunkową[8] .

Część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać:
1) przedmiot inwestycji, a w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt budowlany – zakres całego zamierzenia, a w razie potrzeby kolejność realizacji obiektów;
2) istniejący stan zagospodarowania działki lub terenu z opisem projektowanych zmian, w tym rozbiórek obiektów i obiektów przeznaczonych do dalszego użytkowania;
3) projektowane zagospodarowanie działki lub terenu, w tym urządzenia budowlane związane z obiektami budowlanymi, układ komunikacyjny, w tym określający parametry techniczne dróg pożarowych, sieci i urządzenia uzbrojenia terenu zapewniające przeciwpożarowe zaopatrzenie w wodę, ukształtowanie terenu i zieleni w zakresie niezbędnym do uzupełnienia części rysunkowej projektu zagospodarowania działki lub terenu;
4) zestawienie powierzchni poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej lub terenu, jak: powierzchnia zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, powierzchnie dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni lub powierzchnia biologicznie czynna oraz innych części terenu, niezbędnych do sprawdzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
5) dane informujące, czy działka lub teren, na którym jest projektowany obiekt budowlany, są wpisane do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
6) dane określające wpływ eksploatacji górniczej na działkę lub teren zamierzenia budowlanego, znajdującego się w granicach terenu górniczego;
7) informację i dane o charakterze i cechach istniejących i przewidywanych zagrożeń dla środowiska oraz higieny i zdrowia użytkowników projektowanych obiektów budowlanych i ich otoczenia w zakresie zgodnym z przepisami odrębnymi;
8) inne konieczne dane wynikające ze specyfiki, charakteru i stopnia skomplikowania obiektu budowlanego lub robót budowlanych;
9) w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określanej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia.

Natomiast część rysunkowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać:
1) orientację położenia działki lub terenu w stosunku do sąsiednich terenów i stron świata;
2) granice działki budowlanej lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym urządzeń budowlanych z nimi związanych, z oznaczeniem wejść i wjazdów oraz liczby kondygnacji, charakterystycznych rzędnych, wymiarów i wzajemnych odległości obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych oraz ich przeznaczenia, w nawiązaniu do istniejącej zabudowy terenów sąsiednich, rodzaj i zasięg uciążliwości, zasięg obszaru ograniczonego użytkowania, układ komunikacji wewnętrznej przedstawiony w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej komunikacji zewnętrznej, określający układ dróg wewnętrznych, dojazdów, bocznic kolejowych, parkingów, placów i chodników, w miarę potrzeby przekroje oraz profile elementów tego układu, charakterystyczne rzędne i wymiary, a także oznaczenie przebiegu dróg pożarowych oraz dojść łączących wyjścia z obiektów budowlanych z drogą pożarową;
3) ukształtowanie terenu, z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, a w razie potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu;
4) ukształtowanie zieleni, z oznaczeniem istniejącego zadrzewienia podlegającego adaptacji lub likwidacji, oraz układ projektowanej zieleni wysokiej i niskiej, a w razie potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu;
5) urządzenia przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego, w tym rodzaj i wielkość źródeł, usytuowanie stanowisk czerpania wody i dojazd do nich dla samochodów straży pożarnej oraz charakterystyczne rzędne i wymiary;
6) układ sieci i instalacji uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych, w tym: wodociągowych, ujęć wody ze strefami ochronnymi, cieplnych, gazowych i kanalizacyjnych lub służących do oczyszczania ścieków, oraz określający sposób odprowadzania wód opadowych, z podaniem niezbędnych profili podłużnych, spadków, przekrojów przewodów oraz charakterystycznych rzędnych, wymiarów i odległości, wraz z usytuowaniem przyłączy, urządzeń i punktów pomiarowych;
7) układ linii lub przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych oraz związanych z nim urządzeń technicznych, przedstawiony w powiązaniu z sieciami zewnętrznymi, z oznaczeniem miejsca i rzędnych w miarę potrzeby, przyłączenia do sieci zewnętrznych i złączy z instalacją obiektów budowlanych oraz charakterystycznych elementów, punktów pomiarowych, symboli i wymiarów;
8) w razie potrzeby rezerwę i podział terenu wynikający z programu całego zamierzenia budowlanego oraz przewidywanej rozbudowy;
9) granice obszaru terenu zamkniętego i zewnętrznych stref ochronnych, na którym znajdują się obiekty budowlane służące obronności i bezpieczeństwu państwa.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu należy sporządzić na mapie w skali dostosowanej do rodzaju oraz do wielkości obiektu lub zamierzenia budowlanego. Skala powinna zapewniać czytelność tego projektu.

Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.

Opis techniczny projektu architektoniczno-budowlanego powinien określać:
1) przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz, w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji;
2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy z uwzględnieniem następujących zasad:
a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie;
3) formę architektoniczną i funkcję obiektu budowlanego, sposób jego dostosowania do krajobrazu i otaczającej zabudowy oraz sposób spełnienia wymagań, o których mowa w art. 5 ust. 1 pr.b.;
4) układ konstrukcyjny obiektu budowlanego, zastosowane schematy konstrukcyjne (statyczne), założenia przyjęte do obliczeń konstrukcji, w tym dotyczące obciążeń, oraz podstawowe wyniki tych obliczeń, a dla konstrukcji nowych, niesprawdzonych w krajowej praktyce – wyniki ewentualnych badań doświadczalnych, rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe podstawowych elementów konstrukcji obiektu, kategorię geotechniczną obiektu budowlanego, warunki i sposób jego posadowienia oraz zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej, rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe wewnętrznych i zewnętrznych przegród budowlanych; w przypadku projektowania rozbudowy lub nadbudowy, w razie potrzeby, do opisu technicznego należy dołączyć ocenę techniczną obejmującą aktualne warunki geotechniczne i stan posadowienia obiektu;
5) w stosunku do obiektu budowlanego użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego – sposób zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich;
6) w stosunku do obiektu budowlanego usługowego, produkcyjnego lub technicznego – podstawowe dane technologiczne oraz współzależności urządzeń i wyposażenia związanego z przeznaczeniem obiektu i jego rozwiązaniami budowlanymi;
7) w stosunku do obiektu budowlanego liniowego – rozwiązania budowlane i techniczno-instalacyjne, nawiązujące do warunków terenu występujących wzdłuż jego trasy, oraz rozwiązania techniczno-budowlane w miejscach charakterystycznych lub o szczególnym znaczeniu dla funkcjonowania obiektu albo istotne ze względów bezpieczeństwa, z uwzględnieniem wymaganych stref ochronnych;
8) rozwiązania zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniające użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, w szczególności instalacji i urządzeń budowlanych: wodociągowych i kanalizacyjnych, ogrzewczych, wentylacji grawitacyjnej, grawitacyjnej wspomaganej i mechanicznej, chłodniczych, klimatyzacji, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych, piorunochronnych, a także sposób powiązania instalacji obiektu budowlanego z sieciami zewnętrznymi wraz z punktami pomiarowymi, założenia przyjęte do obliczeń instalacji oraz podstawowe wyniki tych obliczeń, z uzasadnieniem doboru, rodzaju i wielkości urządzeń, przy czym należy przedstawić:
a) dla instalacji ogrzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych lub chłodniczych – założone parametry klimatu wewnętrznego z powołaniem przepisów techniczno-budowlanych oraz przepisów dotyczących racjonalizacji użytkowania energii,
b) dobór i zwymiarowanie parametrów technicznych podstawowych urządzeń ogrzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych i chłodniczych oraz określenie wartości mocy cieplnej i chłodniczej oraz mocy elektrycznej związanej z tymi urządzeniami;
9) rozwiązania i sposób funkcjonowania zasadniczych urządzeń instalacji technicznych, w tym przemysłowych i ich zespołów tworzących całość techniczno-użytkową, decydującą o podstawowym przeznaczeniu obiektu budowlanego, w tym charakterystykę i odnośne parametry instalacji i urządzeń technologicznych, mających wpływ na architekturę, konstrukcję, instalacje i urządzenia techniczne związane z tym obiektem;
10) charakterystykę energetyczną budynku, opracowaną zgodnie z przepisami dotyczącymi metodologii obliczania jej i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej, określającą w zależności od potrzeb:
a) bilans mocy urządzeń elektrycznych oraz urządzeń zużywających inne rodzaje energii, stanowiących jego stałe wyposażenie budowlano-instalacyjne, z wydzieleniem mocy urządzeń służących do celów technologicznych związanych z przeznaczeniem budynku,
b) w przypadku budynku wyposażonego w instalacje ogrzewcze, wentylacyjne, klimatyzacyjne lub chłodnicze – właściwości cieplne przegród zewnętrznych, w tym ścian pełnych oraz drzwi, wrót, a także przegród przezroczystych i innych,
c) parametry sprawności energetycznej instalacji ogrzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych lub chłodniczych oraz innych urządzeń mających wpływ na gospodarkę energetyczną budynku,
d) dane wykazujące, że przyjęte w projekcie architektoniczno-budowlanym rozwiązania budowlane i instalacyjne spełniają wymagania dotyczące oszczędności energii zawarte w przepisach techniczno-budowlanych;
11) dane techniczne obiektu budowlanego charakteryzujące jego wpływ na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie pod względem:
a) zapotrzebowania i jakości wody oraz ilości, jakości i sposobu odprowadzania ścieków,
b) emisji zanieczyszczeń gazowych, w tym zapachów, pyłowych i płynnych, z podaniem ich rodzaju, ilości i zasięgu rozprzestrzeniania się,
c) rodzaju i ilości wytwarzanych odpadów,
d) właściwości akustycznych oraz emisji drgań, a także promieniowania, w szczególności jonizującego, pola elektromagnetycznego i innych zakłóceń, z podaniem odpowiednich parametrów tych czynników i zasięgu ich rozprzestrzeniania się,
e) wpływu obiektu budowlanego na istniejący drzewostan, powierzchnię ziemi, w tym glebę, wody powierzchniowe i podziemne
– mając na uwadze, że przyjęte w projekcie architektoniczno-budowlanym rozwiązania przestrzenne, funkcjonalne i techniczne powinny wykazywać ograniczenie lub eliminację wpływu obiektu budowlanego na środowisko przyrodnicze, zdrowie ludzi i inne obiekty budowlane, zgodnie z odrębnymi przepisami;
12) w stosunku do budynku o powierzchni użytkowej większej niż 1000 m2, określonej zgodnie z Polską Normą – analizę możliwości racjonalnego wykorzystania pod względem technicznym, ekonomicznym i środowiskowym odnawialnych źródeł energii, takich jak: energia geotermalna, energia promieniowania słonecznego, energia wiatru, a także możliwości zastosowania skojarzonej produkcji energii elektrycznej i ciepła oraz zdecentralizowanego systemu zaopatrzenia w energię w postaci bezpośredniego lub blokowego ogrzewania;
13) warunki ochrony przeciwpożarowej określone w odrębnych przepisach.

Część rysunkowa projektu architektoniczno-budowlanego powinna przedstawiać:
1) elewacje w liczbie dostatecznej do wyjaśnienia formy architektonicznej obiektu budowlanego oraz jego wyglądu zewnętrznego ze wszystkich widocznych stron, z określeniem graficznym lub opisowym na rysunku wyrobów wykończeniowych i kolorystyki elewacji;
2) rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu budowlanego, w tym widok dachu lub przekrycia oraz przekroje, a dla obiektu liniowego – przekroje normalne i podłużne (profile), przeprowadzone w charakterystycznych miejscach obiektu budowlanego, konieczne do przedstawienia:
a) układu funkcjonalno-przestrzennego obiektu budowlanego,
b) rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych obiektu budowlanego i jego powiązania z podłożem oraz przyległymi obiektami budowlanymi,
c) położenia sytuacyjno-wysokościowego i skrajnych parametrów instalacji i urządzeń technologicznych, związanych lub mających wpływ na konstrukcję obiektu budowlanego, funkcjonowanie instalacji i urządzeń oraz bezpieczeństwo ich użytkowania,
d) budowli przemysłowych i innych tworzących samonośną całość techniczno-użytkową, jak komin, zbiornik, kolumna rafineryjna, z uwzględnieniem niezbędnych wymiarów, w tym zewnętrznych w rzucie poziomym i pionowym
– z nawiązaniem do poziomu terenu, przestrzeni wewnętrznych obiektu budowlanego, w szczególności pomieszczeń, rodzaju konstrukcji, przekrojów jego elementów, a także instalacji oraz gabarytów (obrysu) urządzeń technologicznych, o których mowa w lit. c;
3) w stosunku do budynku ogrzewanego, wentylowanego i klimatyzowanego – rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych wraz z niezbędnymi szczegółami budowlanymi, mającymi wpływ na właściwości cieplne i szczelność powietrzną przegród, jeżeli ich odwzorowanie nie było wystarczające na rysunkach, o których mowa w pkt 2;
4) podstawowe urządzenia instalacji ogólnotechnicznych i technologicznych lub ich części, jeżeli ich odwzorowanie nie było wystarczające na rysunkach, o których mowa w pkt 2;
5) zasadnicze elementy wyposażenia technicznego, ogólnobudowlanego, umożliwiającego użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, w tym:
a) instalacje: wodociągowe, kanalizacyjne, ogrzewcze, wentylacyjne, chłodnicze, klimatyzacyjne i gazowe,
b) instalacje i urządzenia budowlane: elektryczne i telekomunikacyjne oraz instalacja piorunochronna,
c) instalacje i urządzenia budowlane ochrony przeciwpożarowej określone w przepisach odrębnych
– wraz ze sposobem powiązania instalacji obiektu budowlanego bezpośrednio z sieciami (urządzeniami) zewnętrznymi albo z instalacjami zewnętrznymi na zagospodarowywanym terenie oraz związanymi z nimi urządzeniami technicznymi, uwidocznione na rzutach i przekrojach pionowych obiektu budowlanego, co najmniej w formie odpowiednio opisanych schematów lub przedstawione na odrębnych rysunkach.

Część rysunkowa powinna być zaopatrzona w niezbędne oznaczenia graficzne i wyjaśnienia opisowe umożliwiające jednoznaczne odczytanie projektu budowlanego. Opracowanie części rysunkowej projektu budowlanego obiektu liniowego należy dostosować odpowiednio do charakteru i specyfiki funkcjonalnej i technicznej obiektu. Poza tym należy nadmienić, że część rysunkowa projektu przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy obiektu budowlanego powinna wyróżniać graficznie stan istniejący.

Warto także zauważyć, że w pewnych przypadkach projekt budowlany powinien uwzględniać wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadawiania obiektów budowlanych[9] . Szczegółowe zasady ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych określa rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych[10] . Warto przy tym podkreślić, iż ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania polega na:
1) zaliczeniu obiektu budowlanego do odpowiedniej kategorii geotechnicznej;
2) zaprojektowaniu odwodnień budowlanych;
3) przygotowaniu oceny przydatności gruntów stosowanych w budowlach ziemnych;
4) zaprojektowaniu barier lub ekranów uszczelniających;
5) określeniu nośności, przemieszczeń i ogólnej stateczności podłoża gruntowego;
6) ustaleniu wzajemnego oddziaływania obiektu budowlanego i podłoża gruntowego w różnych fazach budowy i eksploatacji, a także wzajemnego oddziaływania obiektu budowlanego z obiektami sąsiadującymi;
7) ocenie stateczności zboczy, skarp wykopów i nasypów;
8) wyborze metody wzmacniania podłoża gruntowego i stabilizacji zboczy, skarp wykopów i nasypów;
9) ocenie wzajemnego oddziaływania wód gruntowych i obiektu budowlanego;
10) ocenie stopnia zanieczyszczenia podłoża gruntowego i doboru metody oczyszczania gruntów.

Zakres czynności wykonywanych przy ustalaniu geotechnicznych warunków posadawiania powinien być uzależniony od zaliczenia obiektu budowlanego do odpowiedniej kategorii geotechnicznej.

Pozwolenie na budowę
Zgodnie z art. 35 ust. 1 pr.b., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest sprawdzić:
1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b pr.b., zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 pr.b., oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6 pr.b;
4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2 pr.b., także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 pr.b.

W przypadku, gdyby w powyższym zakresie organ stwierdził nieprawidłowości, powinien wydać postanowienie zobowiązujące do usunięcia określonych uchybień, wyznaczając jednocześnie termin ich usunięcia. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu organ wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki. Warto podkreślić, iż jeżeli decyzja w sprawie pozwolenia na budowę nie zostanie wydana w ciągu 65 dni od dnia złożenia stosownego wniosku, organ wyższego stopnia wymierza właściwemu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara wymierzana jest w drodze postanowienia, od którego przysługuje zażalenie. Wpływ z kar stanowi dochód budżetu państwa. Powyższych restrykcji nie stosuje się jednakże w przypadku pozwoleń na budowę wydawanych dla przedsięwzięć podlegających ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

Warto także wspomnieć, że w decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ, w razie potrzeby, może:
1) określić szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
2) określić czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
3) określić terminy rozbiórki:
a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,
b) tymczasowych obiektów budowlanych;
4) określić szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
5) zamieścić informację o obowiązkach i warunkach dotyczących zawiadamiania organu o zakończeniu budowy oraz o pozwoleniu na użytkowanie.

W myśl art. 36a ust. 1 pr.b. istotne odstąpienie od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W powyższym przypadku stosuje się odpowiednie przepisy dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę.

Ustawodawca wskazał, iż nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, jeżeli nie dotyczy:
1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Ważne jest, iż budowa powinna być rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. ta wygasa zatem, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem trzech lat lub gdy zostanie przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Jeżeli decyzja wygaśnie, niezbędne jest uzyskanie nowej, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Istnieje także możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu. Jest to dopuszczalne, gdy zgodę wyrazi strona, której wydano taką decyzję, zaś podmiot trzeci (przejmujący) przyjmie wszystkie warunki w niej zawarte oraz złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Powyższe zasady stosuje się także w przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Budowa oraz oddanie do użytku obiektu budowlanego
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Zgodnie z art. 41 ust. 2 pr.b. pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
2) wykonanie niwelacji terenu,
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Prace przygotowawcze mogą być wykonywane wyłącznie na terenie, który został objęty pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Inwestor powinien zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które wymagane jest pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem. Do zawiadomienia powinno zostać dołączone:
1) oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o posiadaniu stosownych uprawnień budowlanych,
2) w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia tego nadzoru nad danymi robotami budowlanymi oraz posiadanie stosownych uprawnień budowlanych,
3) informacja zawierająca dane zamieszczone w ogłoszeniu, o którym mowa w art. 42 ust. 2 pkt 2 pr.b.

Jednocześnie z zawiadomieniem o rozpoczęciu robót budowlanych inwestor powinien wystąpić do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, o wydanie dziennika budowy. Zgodnie z art. 45 ust. 1 pr.b. dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ. Szczegółowe zasady prowadzenia dziennika budowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia[11] . Zgodnie z § 9 ust. 1 tego rozporządzenia do dokonywania wpisów w dzienniku budowy upoważnieni są:
1) inwestor,
2) inspektor nadzoru inwestorskiego,
3) projektant,
4) kierownik budowy,
5) kierownik robót budowlanych,
6) osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy,
7) pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie – w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Jeszcze przed rozpoczęciem wykonywania robót budowlanych w dzienniku budowy należy wpisać osoby, którym powierzono kierownictwo, nadzór oraz kontrolę techniczną robót budowlanych. Osoby te powinny potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.

O zakończeniu budowy inwestor powinien zawiadomić właściwy organ co najmniej na 21 dni przed planowanym przystąpieniem do użytkowania. Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę, co do zasady można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Jednakże przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX–XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII–XXX, o których mowa w załączniku do ustawy Prawo budowlane;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 pr.b. albo art. 51 ust. 4 pr.b.;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Ponadto inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, zobowiązany jest zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Powyższe organy powinny w terminie 14 dni od otrzymania zawiadomienia zająć stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Jeżeli w powyższym terminie organy te nie zajmą stanowiska, uważa się, że nie zgłaszają sprzeciwu lub uwag.

Należy zauważyć, że stroną w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7 pr.b.;
8) w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej:
a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 241 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
b) uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 241 ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Przed wydaniem decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego właściwy organ powinien przeprowadzić stosowną kontrolę. Kontrola taka obejmuje sprawdzenie:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.

Właściwy organ przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ powinien zawiadomić inwestora w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia wezwania. Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie. Po przeprowadzeniu kontroli organ sporządza protokół w trzech egzemplarzach. Jeden egzemplarz protokołu doręcza się inwestorowi, drugi egzemplarz przekazuje się organowi wyższego stopnia, trzeci egzemplarz pozostaje we właściwym organie. Protokół należy przechowywać przez okres istnienia obiektu budowlanego.

Podsumowanie:
Duży formalizm polskiego procesu budowlanego niewątpliwie utrudnia realizowanie zamierzeń budowlanych. Jednakże warto podkreślić, że ma on służyć przede wszystkim dobru wspólnemu. Skomplikowane przepisy budowlane, w szczególności konieczność opracowania złożonej dokumentacji oraz uzyskania szeregu zezwoleń, mają przeciwdziałać samowoli budowlanej, która w wielu przypadkach mogłaby zagrażać środowisku, a także życiu i zdrowiu ludzi.

Przypisy
Bibliografia
Lista publikacji dotycząca tematyki artykułu
1. M. Behnke, B. Czajka-Marchlewicz, D. Dorska-Havaris, Umowy w procesie budowlanym, Warszawa 2011.
2. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011.
3. Nieruchomości. Zagadnienia prawne, red. H. Kisilowska, Warszawa 2009.
4. Prawo budowlane. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2009.
5. P. Wancke, Nieruchomości. Leksykon pojęć i definicji, Warszawa 2007.

Lista adresów internetowych dotycząca tematyki artykułu [odczyt z 15.10.2013]
1. http://www.forumbudowlane.pl/ – strona zawierająca szereg praktycznych porad związanych z procesem realizacji projektu budowlanego.
2. http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/uprawnienia-budowlane-do-kierowania-robotami-budowlanymi – artykuł poświęcony tematyce uprawnień budowlanych do kierowania robotami budowlanymi.
3. http://biz.jeleniagora.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=38:realizacja-budow.. – artykuł opisujący proces inwestycji budowlanej,
4. http://www.rpo.lubelskie.pl/widget/file/get/1330948088737786.pdf/Materia%25C5%2582y%2Bszkoleniowe%253A%2BProces%2Bbudowlany%2Bw%2B%25C5%259Bwietle%2Bustawy%2BPrawo%2Bbudowlane/Materia%25C5%2582y%2Bszkoleniowe%253A%2BProces%2Bbudowlany%2Bw%2B%25C5%259Bwietle%2Bustawy%2BPrawo%2Bbudowlane.pdf – udostępniona nieodpłatnie publikacja autorstwa Z. Dzierżewicza, J. Dylewskiego, Proces budowlany w świetle budowlany w świetle ustawy Prawo budowlane, Lublin 2011. Praca opisuje w szczegółowy sposób pełen proces budowlany.
5. http://www.paiz.gov.pl/prawo/proces_budowlany – szereg praktycznych rad dotyczących procesu budowlanego.